Ula Yazlık Site ve Kat Mülkiyeti Avukatı

Ula'da konut dokusunun önemli bir bölümü, kıyı kesiminde yoğunlaşan yazlık site ve apartmanlardan oluşur. Bu yapıların ortak özelliği, bağımsız bölümlerin yalnızca yılın bir bölümünde kullanılması ve maliklerin büyük kısmının ilçe dışında yaşamasıdır. Bu tablo, kat mülkiyeti ilişkilerinde kendine özgü bir uyuşmazlık zemini doğurur: yönetim kararlarına katılım düşer, ortak giderlerin toplanması gecikir ve ortak alanların kullanımı üzerinde anlaşmazlıklar artar.

Bu sayfa, kat mülkiyeti ilişkilerine ilişkin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliğinde değildir.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark

Uygulamada en temel ayrım, yapının hangi statüde kayıtlı olduğudur.

• Kat irtifakı. Yapım aşamasında kurulan ve arsa payı üzerinden bağımsız bölümleri gösteren statü. Yapı tamamlanmadan kurulabilir.
• Kat mülkiyeti. Yapı tamamlandıktan sonra kurulan ve bağımsız bölümlerin ayrı tapuya bağlandığı statü.

Bu ayrım, hangi kararların kat malikleri kurulunca alınabileceğini ve hangi işlemlerin oybirliği gerektirdiğini doğrudan etkiler. Statü yanlış değerlendirildiğinde, alınan kararlar sakat hâle gelir.

Yönetim planı ve bağlayıcılığı

Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinin anayasası niteliğindedir. Bağımsız bölümlerin kullanım biçimi, ortak alanların tahsisi, giderlere katılım oranları ve yönetim usulü bu planda düzenlenir. Yönetim planı, sonradan katılan malikleri de bağlar.

Yazlık sitelerde yönetim planının önemi daha da artar. Çünkü bu planlarda sıklıkla şu başlıklar düzenlenir:

• Ortak alanların sezon içinde ve dışında kullanımı.
• Havuz, bahçe ve ortak tesislerin bakım giderlerine katılım.
• Kısa süreli kiralama yapılıp yapılamayacağı.
• Ortak alanlarda yapı ve tadilat sınırları.
• Yönetim ve denetim usulü.

Bu başlıklarda belirsizlik bulunması, malikler arasında süreklilik gösteren anlaşmazlıklara yol açar. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümü, öncelikle planın nasıl yorumlanacağının netleştirilmesinden geçer.

Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları

Ortak giderlere katılım, kat malikinin temel yükümlülüğüdür. Giderin niteliği ve katılım oranı yönetim planıyla belirlenir. Ancak uygulamada iki sorun öne çıkar: giderin gerçekten ortak gider olup olmadığı ve oranın doğru uygulanıp uygulanmadığı.

Malik, kendisine düşen gideri ödemediğinde yönetim tarafından icra takibi başlatılabilir. Bu takipte itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali davası gündeme gelir. Dava sürecinde gider kalemlerinin belgelenmesi ve karar defteriyle uyumlu olduğunun gösterilmesi gerekir.

Yazlık sitelerde ayrıca, bağımsız bölümünü hiç kullanmayan malikin giderden muaf tutulmak istemesi sık görülür. Kullanımın fiilen gerçekleşmemesi, kural olarak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; çünkü ortak giderler, bağımsız bölümün ayakta tutulması için yapılır.

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz

Kat malikleri kurulu kararları, belirli koşullarla iptal ettirilebilir. Kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması hâlinde iptal davası açılabilir. Ayrıca toplantıya çağrı usulü, gündem ve oylama bakımından şekle ilişkin sakatlıklar da iptal sebebi olabilir.

Bu davada süre, kararın öğrenilmesinden itibaren işler ve kısadır. Bu nedenle kararın tebliğ veya ilan edildiği tarihin doğru tespiti kritik önemdedir.

Uygulamada en sık görülen iptal sebepleri şunlardır:

• Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması.
• Gündemde olmayan bir konunun karara bağlanması.
• Oy hesabının yanlış yapılması.
• Ortak alanın malikin özel kullanımına tahsis edilmesi.
• Gider dağıtım oranının yönetim planına aykırı belirlenmesi.

Ortak alanlarda yapı ve tadilat

Bağımsız bölümde yapılacak tadilat ile ortak alana müdahale birbirinden ayrılır. Bağımsız bölüm içindeki ve diğer malikleri etkilemeyen değişiklikler, kural olarak serbesttir. Ancak taşıyıcı sisteme müdahale, ortak alanın kullanımının değiştirilmesi veya diğer bölümlerin kullanımını ağırlaştıran işlemler için belirli koşullar aranır.

Yazlık sitelerde balkon, teras ve bahçe gibi alanların kapatılması bu başlıkta en sık görülen uyuşmazlıktır. Bu tür müdahaleler, yönetim planında açık bir yetki bulunmadıkça diğer maliklerin rızasına bağlıdır.

Devre mülk ile kat mülkiyeti karıştırılmamalıdır

Ula kıyı kesiminde devre mülk veya devre tatil olarak kurulan yapılar da bulunur. Bu yapılar farklı bir hukuki rejime tabidir ve kat mülkiyeti hükümleri doğrudan uygulanmaz. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde öncelikle söz konusu yapının hangi rejime tabi olduğu belirlenmelidir.

Yöneticinin görev ve sorumluluğu

Yazlık sitelerde yönetim, çoğu zaman gönüllü malikler tarafından yürütülür. Ancak yöneticilik, bir takdir görevi değil, belirli yükümlülükleri bulunan bir görevdir. Ortak alanların bakımı, giderlerin toplanması, defterlerin tutulması ve kararların uygulanması yöneticinin sorumluluğundadır.

Yöneticinin görevi ihmal etmesi hâlinde ortak alanlarda zarar doğabilir ve bu zararın tazmini gündeme gelebilir. Bu nedenle yönetim kararlarının yazılı tutulması, gelir-gider tablosunun düzenli işlenmesi ve bakım-onarım işlerinin belgelenmesi gerekir. Bu kayıtlar, hem malikler arasındaki denetimi kolaylaştırır hem de sonradan doğan uyuşmazlıklarda esas teşkil eder.

Kısa süreli kiralama ve site düzeni

Kıyı kesimindeki sitelerde bağımsız bölümlerin kısa süreli kiralamaya konu edilmesi, son yıllarda en çok tartışılan başlıklardan biridir. Bu konuda iki tarafın menfaati çatışır: malik, bölümünü dilediği gibi değerlendirmek isterken; diğer malikler, sitenin huzurunun ve güvenliğinin korunmasını bekler.

Bu uyuşmazlığın çözümü, öncelikle yönetim planındaki düzenlemeye bağlıdır. Yönetim planında kısa süreli kiralama açıkça yasaklanmış veya koşula bağlanmışsa, malikin buna uyması gerekir. Plan sessiz kalıyorsa, kat malikleri kurulunun bu konuda karar alıp alamayacağı ve kararın sınırları ayrıca değerlendirilir.

Ortak alanlarda kullanım düzeni

Ortak alanların kullanımı, zaman içinde fiilî bir düzene dönüşebilir. Bir malikin yıllardır bahçenin belirli bir bölümünü kullanması veya bir otopark yerini sürekli işgal etmesi, hukuki bir hak doğurmaz. Ancak bu tür fiilî kullanımlar, diğer maliklerin sessiz kalması hâlinde uyuşmazlığın gecikmesine yol açar. Bu nedenle ortak alan kullanımının yazılı bir düzene bağlanması, ileride çıkacak anlaşmazlıkların önüne geçer.

Sık sorulan sorular

Site aidatımı ödemiyorum diye ortak alanlardan men edilebilir miyim? Kural olarak ortak alanların kullanımı gider ödemesine bağlanamaz; ancak gider borcu bağımsız biçimde takip edilebilir.

Yazlığımı yıl boyunca kullanmıyorum, aidat ödemek zorunda mıyım? Ortak gider yükümlülüğü fiilî kullanıma bağlı değildir.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz ederim? Kararın öğrenilmesinden itibaren kısa süre içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Balkonumu kapatabilir miyim? Yönetim planında açık yetki yoksa diğer maliklerin rızası gerekir.

Ula dışındaki taşınmazlar için de hizmet alınabilir mi? Evet. Ofisimiz Menteşe'de bulunmakla birlikte Muğla'nın tüm ilçelerindeki gayrimenkul dosyalarında hizmet vermektedir.

Randevu ve değerlendirme

Ula'da kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sonuç, yönetim planının ve karar defterinin doğru okunmasına bağlıdır. Tapu kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve gider belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Ula ve çevresindeki dosyalarınız için randevu alabilirsiniz.