Menteşe Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı

Muğla'nın merkez ilçesi Menteşe'de barınma yoğun biçimde apartman ve site düzeninde. Bu yerleşim yapısı, beraberinde kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkları da getiriyor: ortak gider borçları, ortak alanlara yapılan müdahaleler, yönetim kurulu kararlarına itirazlar ve tapu kaydından kaynaklanan sorunlar.

Bu sayfa, kat mülkiyeti ve gayrimenkul kaynaklı uyuşmazlıkların nasıl işlediğine dair genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliğinde değildir.

Kat malikinin ortak gider borcu nasıl doğar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Bu yükümlülük, kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payı oranına göre belirlenir. Yani borcun doğması için ayrıca bir sözleşme imzalanması gerekmez; yükümlülük kanundan doğar.

Uygulamada uyuşmazlık genellikle üç noktada çıkar:

• Gider kaleminin niteliği. Hangi harcamanın ortak gider, hangisinin bağımsız bölüme ait olduğu tartışmalıdır. Ortak alanların bakımı, asansör, kalorifer, kapıcı, ortak elektrik ve su gibi kalemler kural olarak ortak gider niteliğindedir.
• İşletme projesi ve genel kurul kararı. Yönetimin talep ettiği tutarın dayanağı olan işletme projesinin usulüne uygun biçimde hazırlanıp kabul edilip edilmediği belirleyicidir.
• Avans toplama yetkisi. Yönetim planı veya genel kurul kararıyla yönetime avans toplama yetkisi verilebilir. Avans borcunun doğumu ve tahsili bakımından, yetkinin dayanağı ve miktarın belirlenme biçimi dosya bazında değerlendirilir.

Ödemede direnen kat maliki bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, yönetime ihtar çekme ve ihtarın sonuçsuz kalması hâlinde icra takibi başlatma hakkı tanır.

Ortak alanlara müdahale hâlinde ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, kat maliklerine ortak alanlarda diğer kat maliklerinin haklarını çiğnememek yükümlülüğü getirir. Buna aykırı davranışın en tipik örnekleri, koridora eşya yerleştirme, ortak bahçe veya çatıda rıza dışı tadilat yapma, otopark kullanımını tek taraflı biçimde sahiplenme, bağımsız bölümde yapı güvenliğini etkileyen izinsiz müdahalelerdir.

Bu tür durumlarda kat maliki, öncelikle durumun eski hâle getirilmesini talep eder. Talebin karşılıksız kalması hâlinde mahkemeden müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme istenebilir. Ağır müdahaleler bakımından kanunda kat malikinin bağımsız bölüm mülkiyetini kaybetmesine kadar varan yaptırımlar öngörülmüştür; ancak bu yola başvuru koşulları sıkıdır ve uygulamada nadir görülür.

Kira ilişkisinin bulunduğu durumlarda önemli bir ayrım vardır: kiracının ortak alanlara müdahalesinden doğan sorumluluk, kat maliki ile kiracı arasındaki iç ilişki bakımından ayrıca değerlendirilir.

Yönetim kararlarına itiraz nasıl yapılır?

Genel kurul kararları iptal edilmedikçe geçerliliğini korur; ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar iptal davasına konu olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerine ve yönetime kararların iptali için mahkemeye başvurma hakkı tanır.

İptal davası bakımından üç nokta kritiktir:

• Süre. Kararın öğrenilmesinden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde dava açılması gerekir; sürenin kaçırılması hakkın kaybına yol açar.
• Usul aykırılığı. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, gündemde olmayan konunun karara bağlanması veya toplantı-karar yetersayılarına uyulmaması başlıca iptal sebeplerindendir.
• Katlanma sınırı. Bir karar mülkiyet hakkına yönelik ölçüsüz bir müdahale içeriyorsa, biçimsel usule uygun olsa bile iptal edilebilir.

Tapu iptali ve tescil davaları hangi durumda gündeme gelir?

Tapu kaydındaki bir kaydın gerçeği yansıtmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu dava tipinde birkaç farklı hukuki zemin bulunur ve hangisinin uygulanacağı olayın özelliğine göre değişir:

• Muvazaa. Tapuda yapılan devrin gerçek iradeyi yansıtmaması hâli. Miras hukuku açısından muris muvazaası ayrı bir görünüm biçimidir.
• Ehliyetsizlik veya irade sakatlığı. Devir anında ayırt etme gücünün bulunmaması, aldatma, korkutma veya hata hâlleri.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekil sıfatıyla yapılan devrin, vekâletnamede belirtilen sınırların dışına çıkması.
• İyiniyet iddiası. Tapu kaydına iyiniyetle güvenen kişinin kazanımının korunup korunmayacağı, Medeni Kanun'un 1023. maddesi kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Bu davalarda başarı, tapu kayıtları, tapuya dayanak resmî senetler, banka kayıtları, tanık beyanları ve gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesiyle birlikte bütüncül bir ispat kurgusuna bağlıdır.

Yönetim planının üstünlüğü ve kat irtifakı-kat mülkiyeti ayrımı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, yönetim planını kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel belge olarak konumlandırır. Yönetim planı, kanunda öngörülen biçimde değiştirilmediği sürece tüm kat maliklerini bağlar. Pratik sonuç şudur: kanunda açık hüküm bulunmayan bir konuda önce yönetim planına bakılır. Ortak alanların kullanımı, kiralanması, eklentilerin statüsü ve gider paylaşımındaki özel düzenlemeler genellikle burada yer alır.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı da dosyanın sonucunu doğrudan etkiler. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda kurulan bir ön aşamadır; kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar. Yapının statüsü, hangi hükümlerin uygulanacağını ve yönetimin yetkilerinin kapsamını belirler. Bu nedenle uyuşmazlığın ilk adımı, tapu kaydındaki statünün doğrulanmasıdır.

Bağımsız bölüm kirada ise sorumluluk kime aittir?

Taşınmazın kirada olması, ortak gider borcu bakımından sık karıştırılan bir ayrım doğurur. Kanun, ortak gider borcundan öncelikle kat malikini sorumlu tutar. Kiracı, kendi kullanımından doğan ve yönetim planı veya kira sözleşmesiyle kendisine yüklenen giderler bakımından ayrıca sorumlu olabilir. Ancak yönetimin kat malikine başvurma hakkı, kiracıya yöneltilen taleplere bağlı değildir.

Bu ayrım iki sonuç doğurur:

• Kat maliki, kiracıdan kaynaklanan ortak gider borcunu ödemek zorunda kalırsa, ödediği bedeli kiracıya rücu edebilir. Bu, kira sözleşmesindeki düzenlemeye ve taraflar arasındaki iç ilişkiye göre değerlendirilir.
• Yönetim, ortak giderin ödenmemesi nedeniyle icra takibi başlattığında muhatap kural olarak kat malikidir.

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından ise farklı bir hukuk düzeni işler: tahliye talepleri, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri çerçevesinde ve gereksinim, yeniden inşa, on yıllık uzama gibi sebeplere dayanılarak değerlendirilir. Bu dava ile ortak gider alacağı takibi birbirinden bağımsız süreçlerdir ve aynı anda yürütülebilir.

Ortak alanlardan gelir elde edilmesi ve eklentiler

Otopark, çatı, bahçe veya ortak mahallin üçüncü kişilere kiralanması ya da reklam amaçlı kullanılması hâlinde elde edilen gelirin nasıl değerlendirileceği sık tartışılır. Kural olarak ortak alanlar kat maliklerinin ortak kullanımına aittir ve buralardan gelir elde edilmesi, yönetim planı veya genel kurul kararıyla kurulmuş bir yetkiye dayanmalıdır.

Eklenti niteliğindeki yerler (kapıcı dairesi, otopark, kömürlük) bakımından kullanım hakkının kime ait olduğu, yönetim planındaki tahsis ve tapu kaydındaki tanımlama üzerinden belirlenir. Yönetim planında tahsis varsa, bu tahsis kural olarak korunur; tahsisin kaldırılması veya değiştirilmesi için gerekli çoğunluk ve usul ayrıca aranır.

Yetki, görev ve süreler bakımından dikkat edilmesi gerekenler

Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Menteşe'de bulunan taşınmazlar bakımından bu, Menteşe'deki mahkemeleri işaret eder. Aynı biçimde tapu iptali ve tescil davalarında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Süre bakımından ise iki farklı rejim birlikte akılda tutulmalıdır: yönetim kararlarının iptalinde kısa ve katı süreler işlerken, gider borcundan kaynaklanan alacaklarda zamanaşımı daha uzun bir çerçevede değerlendirilir. Yanlış süre kurgusu, haklı olunan bir dosyanın kaybedilmesine yol açabilir.

Sık sorulan sorular

Kat maliki ortak gideri ödemezse hangi yola gidilir? Yönetim, ihtar ve ardından icra takibi yolunu kullanabilir. Borca itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali davası gündeme gelir.

Site yönetimi kararına katılmayan kat maliki ne yapabilir? Kararın özel mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale içerdiği hâllerde iptal davası açılabilir. Karara katılmamış olmak tek başına yeterli değildir; iptal sebebinin somut olarak ortaya konması gerekir.

Ortak alanı izinsiz kullanan komşuya karşı hangi dava açılır? Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirilmesi talep edilebilir. Ağır ihlallerde kanunda öngörülen ek yaptırımlar gündeme gelebilir.

Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı geçerli? Bağımsız bölümlerin kullanımı ve yönetimi bakımından iki statü arasındaki fark, hangi hükümlerin uygulanacağını etkiler. Yapının statüsü tapu kaydından doğrulanmalıdır.

Menteşe dışındaki ilçelerdeki taşınmazlar için de hizmet alınabilir mi? Evet. Ofisimiz Menteşe'de bulunmakla birlikte Muğla'nın tüm ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin dosyalarda temsil ve danışmanlık hizmeti vermektedir.

Randevu ve değerlendirme